فسخ قرارداد چیست؟ و انواع حق فسخ قرارداد در قانون

فسخ قرارداد به معنای پایان دادن به یک توافق بین دو یا چند طرف است. در بسیاری از موارد، طرفین در قراردادی که منعقد کرده‌اند، شرایط و ضوابطی برای فسخ قرارداد تعیین می‌کنند. اما در صورت عدم تعیین شرایط و ضوابط فسخ قرارداد، به قوانین و مقررات مربوطه باید پایبند بود. حق فسخ قرارداد به دو دسته لازم و جایز تقسیم می‌شود. در حق فسخ لازم، فسخ قرارداد به دلیل وقوع مواردی مانند تغییر شرایط اساسی قرارداد، تخلف از شرایط و مقررات قرارداد و یا عدم اجرای تعهدات طرفین صورت می‌گیرد. در این صورت، فسخ قرارداد برای هر دو طرف الزامی است.

در حق فسخ جایز، طرفین می‌توانند بدون داشتن دلیل قانونی، به توافق برسند که قرارداد را فسخ کنند. این نوع فسخ قرارداد به شرطی جایز است که در قرارداد قید شده باشد یا طرفین با هم این مسئله را مشخص کرده باشند.

مزایای فسخ قرارداد عبارتند از:

– پایان دادن به یک توافق ناموفق و غیرقابل اجرا
– اجتناب از ایجاد خسارت و زیان مالی برای طرفین
– اجرای شرایط و مقررات جدید در صورتضرورت و تغییر شرایط

اما معایب فسخ قرارداد نیز وجود دارد که شامل:

– ممکن است باعث خسارت و زیان مالی برای یکی از طرفین شود
– نارضایتی و ناخشنودی طرفین از این اقدام ممکن است باعث ایجاد مشکلات و اختلافات بین آنها شود
– هزینه‌هایی مانند هزینه‌های حقوقی و قضایی ممکن است در پی فسخ قرارداد برای طرفین به وجود بیاید.

به طور کلی، فسخ قرارداد در برخی موارد ضروری است و می‌تواند به روابط طرفین کمک کند، اما در برخی موارد نیز ممکن است باعث مشکلات و اختلافات بینآنها شود. بنابراین، قبل از انجام هرگونه فعالیتی باید به دقت شرایط و مقررات قرارداد را بررسی کرد و در صورت نیاز با وکیل پایه یک دادگستری مشاوره حقوقی تلفنی داشت تا در نهایت بهترین تصمیم را بگیرید.

حق فسخ قرارداد چیست؟

اصطلاح “حق فسخ” یا “خیار فسخ” در قوانین حقوقی به کار می‌رود و به اختیاری اشاره دارد که قانون گذار به طرفین قرارداد می‌دهد تا در صورت وجود شرایط مشخص، قرارداد خود را خاتمه دهند. در واقع، حق فسخ یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است.

علاوه بر این، حق فسخ به عنوان “شرط فسخ” یا “خیار فسخ” نیز شناخته می‌شود. در این حالت، یکی از دو طرف قرارداد با اراده و آگاهی تصمیم به انحلال قرارداد می‌گیرد. لازم به ذکر است که نحوه نوشتن فسخ قرارداد و تنظیم متن آن، دارای اصولی خاصی است که باید به دقت بررسی و از جانب طرفین قرارداد مورد توجه قرار گیرد.

در عقود لازم و عقود جایز، حق فسخ با یکدیگر تفاوت دارد. در عقود جایز، هر یک از طرفین قرارداد می‌تواند به دلایل مختلفی، حتی بدون نیاز به تراضی طرف مقابل، قرارداد را فسخ کند. اما در عقود لازم، فسخ قرارداد تنها در مواردی که قانون به طرفین حق فسخ را می‌دهد، ممکن است صورت پذیرد. به عنوان مثال، در صورتی که یکی از طرفین قرارداد تعهدمی‌کند که در یک زمان مشخص، مبلغی را به طرف دیگر پرداخت کند ولی این تعهد را نقض کند، طرف دیگر قانوناً حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

بنابراین، حق فسخ به عنوان یکی از راه‌های انحلال قرارداد، برای طرفین قرارداد در مواردی که شرایط مشخصی فراهم شده باشد، امکان‌پذیر است. در هر صورت، نکاتی مانند نحوه نوشتن فسخ قرارداد و اصول قانونی آن، باید به دقت مورد بررسی قرار گیرند. همچنین، در عقود لازم و عقود جایز، حق فسخ با توجه به شرایط وقوانین مختلف، به صورت متفاوت عمل می‌کند.

[مقاله مرتبط: شرایط اساسی صحت معامله و قرارداد ]

حق فسخ در عقد لازم

در تعریف عقد لازم و جایز، عقد لازم به عنوان یک قرارداد بین دو طرف است که برای هر دوی آن‌ها لازم الاجرا می‌باشد و هیچ یک از طرفین نمی‌توانند به آن بدون مبنای قانونی پایان دهند. براساس ماده 219 قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها لازم الاتباع است، مگر اینکه به رضایت طرفین اقاله و یا به علت قانونی فسخ شود.

بنابراین، در عقود لازم، فسخ قرارداد تنها در مواردی که قانون به علت وجود یکی از خیارات، حق فسخ قرارداد را به یک یا هر دو طرف قرارداد اعطا کرده باشد، ممکن است صورت پذیرد. به عنوان مثال، در صورتی که در یک قرارداد برای خرید و فروش خودرو، مشخص شود که در موضوع معامله ایرادی وجود دارد، طرف قرارداد به موجب خیار عیب، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

لازم به ذکر است که فسخ عقد لازم، نیاز به وجود یک دلیل قانونی دارد و ممکن است بر اساس خیارات مشخصی که در قوانین وجود دارد، صورت گیرد. همچنین، دو طرف قرارداد می‌توانند با هم درباره پایاندادن به قرارداد توافق کنند که به این کار تفاسخ یا اقاله گفته می‌شود. در واقع، در صورتی که دو طرف قرارداد به طور مشترک تصمیم به پایان دادن به قرارداد بگیرند، این عمل به عنوان اقاله شناخته می‌شود.

در این حالت، طرفین قرارداد بدون نیاز به وجود دلیل قانونی، به طور مشترک توافق می‌کنند که قرارداد را پایان دهند. اما در صورتی که دو طرف قرارداد به توافقی نرسند، فسخ عقد لازم تنها به علت وجود دلیل قانونی و خیارات مشخصی که در قوانین تعریف شده‌اند، امکن‌پذیر است. به عبارت دیگر، در عقد لازم، فسخ قرارداد تنها با وجود یک دلیل قانونی می‌تواند اتفاق بیفتد و این دلیل ممکن است بر اساس خیارات مشخصی باشد که در قوانین تعریف شده‌اند.

به طور خاص، در مورد قرارداد بیع، ماده ۲۲۶ قانون مدنی به طرفین قرارداد حق فسخ را در مواردی که کالا با عیب‌هایی به طرف خریدار تحویل داده شده باشد، می‌دهد. همچنین، در مواردی که قانون به طرفین حق فسخ را داده باشد، مثلًا در صورتی که مشخص شود قرارداد به عنوان یک شرط مشروط در قانون تعریف شده باشد، طرفین قرارداد به موجب این شرط مشروط به فسخ قرارداد خواهند بود. در هر صورت، فسخ عقد لازم تنها با وجود دلیل قانونی و با رعایت شرایط قانونی صورت می‌گیرد و در غیر این صورت، اعمال خواص قانونی قرارداد لازم الاجرا خواهد بود.

حق فسخ در عقد جایز

در تعریف عقد جایز، ماده ۱۸۶ قانون مدنی آن را به این صورت تعریف کرده است: “عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند“. بنابراین، فسخ عقد جایز بدون نیاز به طی کردن هیچگونه تشریفات خاصی صورت می‌گیرد و تنها با اراده طرفین امکان‌پذیر است.

به عبارت دیگر، در عقد جایز، طرفین قرارداد در هر زمانی که بخواهند، می‌توانند با صرف اراده، آن را فسخ کنند و هیچگونه پیچیدگی یا تشریفاتقانونی برای فسخ عقد جایز وجود ندارد. این بدان معناست که فسخ عقد جایز صرفا به دلیل اراده طرفین امکان‌پذیر است و نیازی به دلیل قانونی یا تحقق شرایط خاصی نیست.

از طرف دیگر، در عقود جایز، علاوه بر حق فسخ طرفین قرارداد، ممکن است شرایط و مقرراتی نیز برای فسخ قرارداد توسط طرفین در نظر گرفته شود. به عنوان مثال، در قرارداد‌هایی که برای پروژه‌های ساختمانی و مهندسی منعقده می‌شوند، ممکن است طرفین قرارداد شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر بگیرنند. این شرایط ممکن است شامل تعهدات مالی، تحویل مواد و تجهیزات، انجام کارها در زمان مقرر و غیره باشد. در این صورت، فسخ قرارداد جایز به دلیل عدم انجام شرایط توافق شده، با رعایت شرایط قرارداد و طبق مفاد آن امکان‌پذیر خواهد بود.

در نتیجه، عقد جایز به عنوان یکی از انواع قراردادها، به راحتی و با صرف اراده طرفین قابل فسخ است و بدون نیاز به مراجعه به دادگاه یا طی کردن تشریفات خاصی قابل انجام است. البته ممکن است در برخی موارد، شرایط خاصی برای فسخ قرارداد جایز در نظر گرفته شود که باید به آن‌ها توجه شود و بر اساس شرایط قرارداد عمل شود.

انواع اختیارات برای فسخ قرارداد

ماده ۱۸۶ قانون مدنی عقد جایز را به این صورت تعریف کرده است: “عقد جایز عقدی است که دو طرف قرارداد می‌توانند هر زمان که بخواهند، آن را فسخ کنند”. بنابراین، فسخ عقد جایز به راحتی و با صرف اراده طرفین امکان‌پذیر است و برای انجام این کار نیاز به طی کردن هیچ تشریفات خاصی نیست.

همچنین، برای فسخ قرارداد ممکن است اختیارات مختلفی در قرارداد در نظر گرفته شده باشد. این اختیارات می‌توانند شامل موارد زیر باشند:

– خیار مجلس: فسخ قبل از ترک جلسه عقد
– خیار غبن: فسخ به علت بی‌اطلاعی از قیمت واقعی مورد معامله که باعث مغبون شدن (متضرر شدن) یکی از طرفین می‌شود.
– خیار تدلیس: فسخ به دلیل اینکه یکی از طرفین موجب فریب طرف دیگر شده است.
– خیار شرط: فسخ به موجب اختیار داده شده به طرفین در قرارداد.
– خیار عیب: فسخ به دلیل بی‌اطلاعی از عیب و ایراد موجود در مورد معامله.
– خیار حیوان: مربوط به معامله حیوانات تا ۳ روز پس از عقد قرارداد.
– خیار تاخیر ثمن: فسخ به علت بدقولییکی از طرفین در انجام تعهدات خود (مانند تأخیر در تحویل مال توسط فروشنده یا تأخیر در پرداخت وجه توسط خریدار).
– خیار تخلف شرط: فسخ به دلیل تخطی از شرط ذکر شده در قرارداد از جانب یکی از طرفین قرارداد.
– خیار رویت و تخلف شرط: فسخ در صورتی که یکی از طرفین وصف درستی از مورد معامله نکرده و با استناد به توصیفات غلط و نادرست وارد معامله شده و بعداً متوجه حقیقت شده است.
– خیار تبعض صفقه: فسخ به دلیل دو تکه شدن یک قرارداد.
– خیار شرکت: فسخ به علت بی‌اطلاعی از وجود نفر سوم به عنوان مالک و انجام معامله توسط طرف دیگر قرارداد بدون اطلاع مالک سوم.
– خیار تعذر تسلیم: فسخ توسط خریدار به دلیل عدم تحویل مورد معامله توسط فروشنده.

به علاوه، در قراردادهایی ممکن است شرایط و مقرراتی نیز برای فسخ قرارداد توسط طرفین در نظر گرفته شود. این شرایط ممکن است شامل تعهدات مالی، تحویل مواد و تجهیزات، انجام کارها در زمان مقرر و غیره باشد. در این صورت، فسخ قرارداد جایز به دلیل عدم انجام شرایط توافق شده،ماده ۱۸۶ قانون مدنی، عقد جایز را به این صورت تعریف می‌کند: “عقد جایز عقدی است که دو طرف قرارداد می‌توانند هر زمان که بخواهند، آن را فسخ کنند”. به عبارت دیگر، فسخ عقد جایز با صرف اراده طرفین امکان‌پذیر است و برای انجام این کار نیاز به طی کردن هیچ تشریفات خاصی نیست.

هرچند، در برخی قراردادها، اختیارات مختلفی برای فسخ قرارداد توسط طرفین در نظر گرفته می‌شود. این اختیارات شامل موارد زیر می‌شوند:

– فسخ قبل از ترک جلسهعقد (خیار مجلس)
– فسخ به علت بی‌اطلاعی از قیمت واقعی مورد معامله که باعث مغبون شدن یکی از طرفین می‌شود (خیار غبن)
– فسخ به دلیل اینکه یکی از طرفین موجب فریب طرف دیگر شده است (خیار تدلیس)
– فسخ به موجب اختیار داده شده به طرفین در قرارداد (خیار شرط)
– فسخ به دلیل بی‌اطلاعی از عیب و ایراد موجود در مورد معامله (خیار عیب)
– فسخ مربوط به معامله حیوانات تا ۳ روز پس از عقد قرارداد (خیار حیوان)
– فسخ به علت بدقولی یکی از طرفین در انجام تعهدات خود (مانند تأخیر در تحویل مال توسط فروشنده یا تأخیر در پرداخت وجه توسط خریدار) (خیار تاخیر ثمن)
– فسخ به دلیل تخطی از شرط ذکر شده در قرارداد از جانب یکی از طرفین قرارداد (خیار تخلف شرط)
– فسخ در صورتی که یکی از طرفین وصف درستی از مورد معامله نکرده و با استناد به توصیفات غلط و نادرست وارد معامله شده و بعداً متوجه حقیقت شده است (خیار رویت و تخلف شرط)

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

اگر ملکی که در قرارداد پیش فروش ذکر شده است، با خصوصیات مشخص شده در قرارداد مطابقت نداشته باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. به عنوان مثال، اگر مساحت ملک تحویلی بیشتر یا کمتر از ۵ درصد از مساحت توافق شده باشد، خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

لازم به ذکر است که اگر مساحت ملک تحویلی تا حداکثر ۵ درصدی که در قرارداد تعیین شده است، بیشتر باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت و باید مبلغ مازاد را پرداخت کند.