حقوقی

اوصاف و ویژگی های عقد بیع

واژه بیع در لغت به معنی فروش و خرید است. قانون مدنی در ماده 338 بیع را تملیک عین به عوض معلوم معرفی می کند. با وجود تصریح قانون مدنی تملیکی بودن عقد بیع در موردی که عین کلی مورد معامله قرار می گیرد محل تردید و اختلاف است. تعریف عقد بیع در ماده یاد شده، اقتباس شده از فقه امامیه است و ناشی از موارد غالب عقد بیع دارد. در این مقاله به بررسی ویژگی و اوصاف عقد بیع از قبیل تملیکی بودن عقد بیع، معوض بودن عقد بیع، لازم بودن عقد بیع و رضایی بودن عقد بیع، می پردازیم .

عقد بیع یک عقد رضایی است

عقد بیع عقدی رضایی است. مگر در مورد بیع صرف که جزء عقود عینی محسوب می شود.

ماده 364 قانون مدنی:

در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین‌ حصول شرط است نه از حین وقوع بیع.

منظور از عقود عینی آن دسته از عقود است که علاوه بر ایجاب و قبول قبض هم شرط صحت و تحقق آن است. و منظور از عقود رضایی عقودی است که به صرف ایجاب و قبول واقع می شود. اصل بر رضایی بودن عقود است مگر خلاف آن تصریح شده باشد.

عقد بیع یک عقد غیر تشریفاتی است

عقود به دو دسته تقسیم می شود، تشریفاتی و غیر تشریفاتی. عقود تشریفاتی عقودی است که علاوه بر ایجاب و قبول انجام امر دیگری نیز برای تحقق آن لازم و ضروری است. چنانکه ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر می دارد:

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک:

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک:

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آن ها محرز و در سهم الارث بین آن ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه ی طی مراحل قانونی و یا به واسطه ی انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

مستفاد از مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت، عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول جزء عقود تشریفاتی محسوب می شود.

عقد بیع یک عقد تملیکی است

منظور از تملیکی بودن عقد بیع این است که به محض تحقق عقد بیع، مبیع به ملکیت خریدار و ثمن به ملکیت فروشنده منتقل می شود. اصطلاح عقد تملیکی در مقابل عقد عهدی به کار می رود. به این معنی که عقد عهدی عقدی است که حق دینی و تعهد برای یک طرف در مقابل طرف دیگر یا برای هر یک از طرفین در مقابل طرف دیگر ایجاد می نماید.

عقد بیع یک عقد معوض است

عقد بیع جزء عقود معوض است، عقد معوض عقدی است که یکی از طرفین در عوض مالی که می گیرد مالی می دهد یا تعهدی را به عهده می گیرد. عقد تبرعی یا مجانی و یا غیرمعوض عقدی است که یک طرف بدون اینکه تعهدی به عهده بگیرد یا مالی به دیگری بدهد مال دیگری به او منتقل و یا از منافع آن منتفع می گردد.

عقد بیع یک عقد لازم است

عقد بیع عقدی لازم است. یعنی هیچ یک از طرفین حق فسخ آن را به طور یک طرفه ندارند. به استناد ماده 219 قانون مدنی اصل بر لزوم عقود و قراردادهاست.

ماده 219 قانون مدنی:

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

بنابراین اگر شک کردیم که عقدی لازم است یا جائز، اصالت لزوم جاری می شود، مگر در مواردی که قانون تصریح به جواز کرده باشد.

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

دکمه بازگشت به بالا